由于疫情致使诸多商铺租户面临经营困境，进而引发的租赁合同纠纷变成普遍存在的情况，这类纠纷的关键常常系于，疫情是不是在法律层面构成“不可抗力”或者“情势变更”，租户能不能凭借此缘由要求免租或者退租，房东又该怎样去应对。
不可抗力并非万能理由
疫情归属为法律范畴内的不可抗力，然而并非于所有租赁纠纷情形里面都能够直接予以适用，法院于进行判断之际，会着重去考察疫情以及防疫举措是不是切实致使了合同没有办法履行，譬如，商铺被政府下达命令而且停顿营业相当长的时间，跟仅仅是客流量出现减少，在法律的定性方面全然不一样。
所以，租户没办法单纯凭借“存在疫情”这个理由去要求免去全部责任。重点在于拿出证据，证实疫情对合同履行造成了直接的根本阻碍。比如说，留存好政府发布的封闭管理通告、禁止堂食的行政指令等文件，当作关键证据。
情势变更与公平原则
疫情致使合同基础条件出现重大变化，然而尚未达到完全无法履行的地步，这种情况下，有可能适用“情势变更”原则，这意味着继续履行合同对于一方而言明显不公正，比如说，商铺能够进行营业，可是由于管控致使客流量急剧减少，收入远远无法支付原本规定的租金。
处在这种情形之下，法院会依照公平原则，酌情去调整合同内容，这一般可不是完全免除责任，而是借由减免部分租金、延长租期等办法，让双方合理地分担疫情所造成的损失以及上海等地法院的众多判例都展现出了这一思路。
主张减免租金的要点
就租户来讲，若要想成功把租金减免掉，那就得主动跟房东沟通协商一番，并且得提供经营遭受创伤的实在证据，仅仅只是口头去陈述困难那是不行的，要整理好疫情时期的营业额对比数据、纳税记录以及员工工资单等，以此来证明收入急剧减少。
虽减免租金不是房东必须履行之事，却是依公平原则经协商或司法裁量得出的结果。与在受影响的时分和程度有关系联紧密状况下，租户请求是否合理。短期、局部的影响或许只能争取部分减免，而长期、全面的停业则有可能得到更大比例的租金豁免。
合同解除门槛很高
以疫情当作理由，去要求提前解除租赁合同，而能获得法院支持的这种门槛是非常高的。这是由于租赁合同一般来讲是长期合同，然而疫情却被视作短期、临时性的那种事件。除非合同目的已经完全没办法实现，诸如房屋被政府征用且长时间用以作为隔离点，不然的话很难以单方去解除。
法院于处理这般的解除请求之际极其谨慎，会优先考量借由调整租金等变通做法来维系合同关系。要是租户擅自进行搬离、停止给付租金，极有可能被判定为违约，需承担缴付拖欠租金、违约金甚至赔偿房东空置期损失的责任。
房东的合理应对策略
对于租户所提出来的免租或者退租的要求，房东首先需要去评估其是否具有合理性。能够要求对方给出经营受到影响的客观方面的证据。积极的那些策略是主动展开协商，比如说同意暂时减免一部分租金，不过却是要把减免的那部分分摊到后续的租期当中，或者是适当延长租期，从而共同度过当前的难关。
倘若租户没有能力进行经营，并且长时间拖欠租金，房东在协商没有取得结果之后，应当坚决果断地依照合同所约定的内容发出催告函，以此来固定对方违约的证据。紧接着可以提起诉讼，明确自己的诉求如下：解除合同，支付所拖欠的租金，腾退房屋并且承担违约责任。借助法律程序来解决问题，这是保障自身权益的最终途径。
纠纷解决的务实路径
在面对房东或者租户任一情况时，诉讼属于最终选用的那种耗费时间精力的办法。当出现争议状况之际，双方理应先去查看租赁契约里关涉不可抗力以及违约责任等方面的条款。就算契约并未作出明晰确定，还能够凭借相关法律基本原则来展开协商。
在实践当中，诸多纠纷借助社区等的调解而获得解决，社区、街道或者行业协会都参与其中。举例来说，在2022年上海疫情那段时期，相关部门积极促使租赁的双方展开协商。当走进司法程序之后，法院也大力去推行调解，许多案例和文中开头所提到的情况一样，通过调解的方式确定合同解除、租金支付还有房屋腾退的方案，进而避免了矛盾出现激化的状况。
针对于疫情这等突发公共事件，站在旁观者的角度思考，您觉得于商铺租赁关系范畴之内，是不是法律合同所具备的刚性约束会显得更为关键，又或者是双方凭借互信互助来开展的灵活协商会更加关键一点？诚挚欢迎在评论区域分享您的个人看法。
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